Meta财经 | 宸昭
有业内人士预测，本次解禁，首批公募REITs的可流通份额有望扩大一倍。
当年抢的“头破血流”的公募REITs，今天正式解禁！
6月21日，首批REITs进入了解禁阶段，本次解禁的公募REITs共有9只，合计市值约112.89亿元，体量大致与当前流通盘市值相当。回顾2021年公募REITs二级市场发行情况，可以说是“供不应求”，因此REITs一直处于溢价交易状态。有业内人士预测，本次解禁，首批公募REITs的可流通份额有望扩大一倍。
从本次9家公募REITs解禁规模来看，中金普洛斯仓储物流封闭式REIT的解禁规模最大，占该基金全部基金份额的80%；排在次位的是，红土创新盐田港仓储物流REIT和华安张江光大园REIT分别将解禁40%和35.33%，解禁后流通份额均占整体比例80%。
从业绩角度来看，截至6月17日，本次解禁的9只公募REITs中业绩“冠军”是富国首创水务封闭式REIT，涨幅高达41.38%。包揽“亚军”的则是红土创新盐田港仓储物流REIT，涨幅超36.27%。此外，中金普洛斯仓储物流封闭式REIT、中航首钢生物质REIT与东吴苏州工业园区产业园REIT涨幅均超过20%。
从净值角度来看，首批公募基金在2021年询价期间，价格大多在2-5元之间，但是一年的封闭期过后，普遍估值上涨超20%左右。对比同时段的混合型基金和债券型基金，如此悬殊的净值增长，确实“一基难求”。
公募REITs解封，二级市场迎来“新玩家”
公募REITs就是募集投资者的资金，由专门的投资机构投入不动产投资经营管理中，以租金或收费项目产生的收入作为其收益获取模式。通俗来讲，一般的投资者很难以自有资金撬动动辄过亿的不动产，例如高速公路、房地产开发、水务等领域。此时，部分投资机构便承担了公开募集资金的职能，让普通投资者通过购买REITs，也可以享受投资资金量巨大的不动产所获得的收益。
自我国公募REITs正式登陆沪深证券交易所后，发展势头迅猛，截至目前，市面上已发行产品共有12只。
此次，随着9只公募REITs的解封，也就意味着公募REITs正式进入二级市场，那么公募REITs与传统的基金以及股票又有何差异？
资深业内人士司先生告诉META财经，REITs这类权益型产品最大的特点就在于其二级市场流动性较弱，且实行现金分红，这也就使得REITs产品规避了股票市场上振幅较大的价格波动。而REITs由于其价格围绕价值中枢的特点，净值相对稳定，这也让很多投资者长期看好，形成了长期持有等待分红的投资方式。
近来，股市受疫情、地缘争端等“黑天鹅”事件影响，经济低迷，股市回撤幅度空前巨大，这也就造成了市场大环境风险突出的特点。此时，REITs的抗风险能力也就尤为突出，对于同时配置多个市场产品的投资者而言，REITs产品起到了抗风险蓄水池的作用。在大环境低迷的时候，投资者通过长期持有较为稳健的REITs来分散风险，而当市场回暖以后，风险蓄水池中的REITs资金又可以继续回流到股市以及金融衍生品市场。
“一基难求”，公募REITs这瓜保甜么？
随着9只公募REITs的解封，战略配售限购份额就可以进入二级市场流通了，这也就意味着，普通的投资者可以在二级市场自由买卖REITs了。公募REITs为何如此受投资者青睐，以至于“一基难求”？
虽然公募REITs有风险蓄水池的作用，但这并不意味着，REITs产品包赚不亏。面对解封后的流动性风险，监管层自今年2月28日便启动了REITs基金通平台，通过规范大宗交易，对二级市场产生风险加以控制。
同时，公募REITs虽然跟股票同属权益类产品，但是在收益率的体现上仍有较大差异。公募REITs往往在二级市场价格中枢越低的情况下，稳定收益分红利率越高。因此，即使此次解禁可能对二级市场产生短期的心理压力，从而造成价格上的一定回撤，但是从长期来看，公募REITs的分红率净值上仍具备建仓价值。
从目前公募REITs的行业情况来看，我国公募REITs无论在数量上还是品种上都处于早期阶段。但是，我国政府对发展基础设施REITs市场持积极态度，从958号文件中就得以证明，该文件中明确提出了6个具体区域和2类区域作为REITs试点重点支持区域。此外，国务院19号文从化解存量资产角度，补充了两类区域，更加强调资产盘活手段的目的性。
业内资深人士司先生认为，第一批试点的公募REITs资产包本就是优中选优，博时招商蛇口产业园与北京首钢基金是国家队持股；其余几只公募REITs也都是优选的券商跟保险直接持股，解禁后面对的减持压力较小，所以在这个前提下普通公众投资者还是可以申赎的。
但是，从投资标的来看，公募REITs的募集资金投资于不动产的建设及运营方面，虽然较为稳健，仍存在一定的投资风险。
房地产寒冬，公募REITs可否能继续春天？
我国自2016年开始，主张“租售同权 房住不炒”政策，2022年开年以来确有成效，目前超过25个城市解绑了购房政策，房住不炒已经是不远的未来了。但是，随之而来的是多地房价回落至“冰点”，这与投资标的为不动产的公募REITs收益似乎相悖，房价回落，公募REITs的优秀战绩难道要就此终结？答案就是：当然不会！
6月21日，银保监会在《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》中，也明确指出探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
近期，中国发改委跟证监会共同推进的第一批保障性租赁住房REITs正式上报。截止6月20日，证监会已经受理该业务，这一举措为地产体系未来新模式运营提供了发展模板。
司先生称：“目前，在保障性租赁住房结构上，各地方政府以保障性租赁住房认定商改租，来盘活房地产企业的存量资产，并以此作为保障性租赁住房REITS的底层资产。一线城市的长租房具有出租率、收益率稳定的特点，在REITs品种上虽然没有爆发性的业绩增长，但是其长期稳定的收益依旧会吸引很多长期持有的投资者。”
“但是目前REITs是试点初期，各城市保障性租赁住房在供给端也难一时达到市场需求，还需要更完善的政策支持 将更多的可涵盖的长租房 进一步扩展至试点范围之内，在未来放开商业底层长租房REITs还是值得期待的。”他进一步解释。
编辑：火华
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